אם אתם גרים בבניין ותיק אתם ודאי עוקבים אחר תוכנית ההתחדשות העירונית של העירייה בתקווה לגלות שגם הבניין שלכם יכול לבצע פרויקט פינוי בינוי או הריסה ובנייה לפי חלופת שקד. כשמתחילים הדיונים לגבי פינוי בינוי בבניין שלכם גם עולות השאלות: מה בכלל אומר חוק פינוי בינוי? מי צריך להסכים לפינוי בינוי? מה בדיוק מגיע לכם? ומה קורה אם שכן אחד מתעקש להתנגד למהלך?

בעמוד הזה ריכזנו את עיקרי חוק פינוי בינוי בשפה פשוטה וברורה, בלי מונחים משפטיים מסובכים או אותיות קטנות. המטרה שלנו היא שתסיימו לקרוא ותבינו בדיוק איפה אתם עומדים, כבעלי דירה שרוצים לשמור על הנכס שלהם.

מה זה חוק פינוי בינוי?

חוק פינוי בינוי מתייחס בד"כ לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי, שנועד להסדיר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים. זהו חוק המסגרת שנועד להכשיר את הקרקע לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי על ידי יזמים. בפועל, החוק נועד להגדיר מהי עסקת פינוי בינוי, להעניק הטבות מס משמעותיות ותמריצים כלכליים ליזמים ולדיירים, לפרט את לוחות הזמנים ולהגדיר את אופן הטיפול בדייר סרבן כדי שפרויקטים כאלה יהיו כדאיים וייצאו לפועל בלי נטל של מיסים על בעלי הדירות (כתוצאה מההשבחה).

אך בפרקטיקה חוק פינוי בינוי איננו חוק אחד, אלא אוסף של מספר חוקים שמגדירים את מערכת היחסים, התמורות ומנגנוני ההגנה הנדרשים בתקשורת שבין דיירים, רשויות מקומיות ויזמים. למעשה, השפעה על זכויות של, תמורות עבור והגנה משפטית על דיירים נגזרת מחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמאות פינוי בינוי לפי תקן 21 ותקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כפי שיתעדכנו מעת לעת.

חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי: תיקון 6 לחוק פינוי בינוי

חוק פינוי בינוי נחקק ב- 2006 כ- "חוק פינוי בינוי (פיצויים)" במטרה להגדיר את מערכת התמריצים עבור פינוי בינוי ולהסדיר את סוגיות המיסוי והפיצוי לדיירים. בשנת 2018 הועבר תיקון מספר 6 לחוק פינוי בינוי שנועד לחזק את רשת הביטחון סביב עסקת פינוי בינוי ולשפר את מעמדם של בעלי הדירות מול היזם, לרבות חיוב היזם לקיים כנסי דיירים, הטמעת מערכות ההגנה על אוכלוסיית הקשישים והסדרת הכלים לטיפול בדיירים סרבנים. במסגרת זו שונה שמו באופן רשמי ל"חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי)". נהוג להתבלבל ולחשוב שמדובר בשני חוקים שונים, אך בפועל מדובר באותו החוק.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שנחקק בשנת 2016 נועד להקים מערך לריכוז וטיפול בתחום ההתחדשות העירונית, לאור ההכרה בהיות ההתחדשות העירונית מנוע צמיחה מרכזי בתחום הנדל"ן בישראל. למעשה, החוק הקים גוף ממשלתי ייעודי שמטרתו ללוות, לאשר, לפקח ולהגן על זכויות הדיירים לאורך התהליך באופן ישיר ועל ידי הקמה ומימון של מינהלות התחדשת עירונית ברשויות המקומיות.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוא חלק בלתי נפרד מאגד חוקי הפינוי והבינוי בישראל משום שיש לו משמעות מהותית על הנגשת מידע לדיירים בכל עיר, מתן סיוע בהתארגנות לפינוי בינוי והשפעה על קידום פרויקטים במחלקות התכנון והרישוי ברשות המקומית. למעשה, החוק מסדיר מעטפת להגנה על זכויות דיירים וקידום פרויקטים שאיננה נשענת במלואה על היזמים ודואגת שכל המידע הרלוונטי יהיה זמין לדיירים בכל זמן נתון.

הרוב הנדרש לפינוי בינוי: כמה דיירים צריכים להסכים?

הרוב הנדרש לפינוי בינוי בישראל עומד כיום על 66%, כלומר כשני שלישים מבעלי הדירות. יחד עם זאת, השיעור המדויק שרלוונטי לבניין שלכם תלוי במסלול ובתנאי השטח וזה בדיוק מה שחברת התחדשות עירונית מנוסה בודקת או מסבירה לכם מראש.

חשוב לזכור שבסופו של יום, התחדשות עירונית בישראל נועדה בראש ובראשונה כדי לאפשר עמידה של מבנים בתקני בטיחות ומיגון ואם היא יכולה להיטיב עם איכות החיים של הדיירים בדמות של תמורות נוספות וחידוש המרחב שסביב הבניין מה טוב. משום כך, הסכמה וחוסר הסכמה לפינוי בינוי לא נתפסות רק כשיקול כלכלי, אלא קודם כל כשיקול בטיחותי עם השלכות מהותיות על חיי אדם.

לכן, חוק פינוי בינוי אינו דורש הסכמה מלאה של 100% מהדיירים כדי להוציא לדרך פרויקט, אלא מסתפק ברוב מיוחד של בעלי הדירות, כאמור לעיל. עניין שחשוב מאוד להבין הוא שמדינת ישראל היא כנראה המקום היחיד בעולם שבו יכולים להתאגד עשרות בעלי דירות ולהוציא את הבניין שלהם לפרויקט התחדשות עירונית. ב- SoCity, הובלנו בעשור האחרון פרויקטים של התחדשות עירונית בניו יורק ובניו ג'רזי וכמעט תמיד מדובר בבעל בניין אחד שמקדם את הפרויקט. בהקשר הזה, ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים בישראל היא מהגבוהות ביותר בעולם, אם לא הגבוהה שבהן.

זכויות הדיירים בפינוי בינוי: מה מגיע לכם לפי החוק?

זכויות דיירים בפינוי בינוי מתחלקות לתמורות בנייה, חלופת דיור, עקרון השוויון בין בעלי הדירות, פטור ממיסוי על השבחת המקרקעין ומנגנוני פיצוי משפטיים בגין עיכובים או למטרת הגנה אוכלוסיית חלשות כגון קשישים ובעלי מוגבלויות. סוגיית התמורות בפינוי בינוי הכי מעניינת דיירים כי היא נוגעת ישירות לשאלת ההשבחה ולכדאיות של הכניסה לפרויקט כל כך מורכב שדורש שנים של תכנון והמתנה, פינוי מהבית ולא מעט חוסר ודאות.

• תמורות בנייה: בפרויקט פינוי בינוי, אתם זכאים לפי חוק לקבל דירה חדשה בשטח שלא יקטן משטח הדירה הקיים בהיתר ולתוספת של פתרון מיגון (ממ"ד או ממ"ק), חניה ומרפסת. על פי רוב, פרויקטים של פינוי בינוי כוללים גם תוספת מחסן ותוספת שטח לדירה של כ- 12 מ"ר או 25 מ"ר, לפי המדיניות העירונית שמשתנה ממקום למקום. חשוב לשים לב שהתמורות בחוק אינן זהות עבור כל סוגי הפרויקטים בהתחדשות עירונית וכי עבור פרויקט תמ"א 38 או חלופת שקד עשויות להשתנות.

• רצף מגורים: במהלך שלבי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי דיירים זכאים גם למימון מלא של שכר דירה (דיור חלופי) והוצאות הובלה, אלא אם הוסכם על מנגנון של בינוי פינוי. שכר הדירה נקבע בהתאם להוראות ההסכם ועל פי רוב על בסיס הערכת שמאי מטעם היזם.

• מנגנוני פיצוי: את התמורות שיוענקו לדייירם מפרט היזם במסגרת חוזה פינוי בינוי. ההסכם מתייחס לתנאים המסגרת של העסקה ואיננו מפרט באופן ספציפי את דירת התמורה שיקבל כל דייר. כמו כן, ההסכם מציע הגנות משמעותיות לדיירים כגון הסדרת השוויוניות בתמורות (כדי למנוע מצב שדייר אחד מקבל תמורה גבוהה יותר מדייר אחר ולצמצמם סרבנות) ומנגנוני הפיצוי בגין עיכובים בפרויקט ובמסירת הדירות לאחר תחילת הבנייה.

חוזה פינוי בינוי: על מה חותמים?

חוזה פינוי בינוי מול היזם חייב לכלול מנגנונים ששומרים עליכם ועל הנכס שלכם. הדברים המרכזיים שחייבים להופיע בחוזה פינוי בינוי:

• מפרט טכני לתמורות בנייה: הגדרה ברורה של התמורה לדיירים, לרבות הסכמה על המפרט הטכני של דירות התמורה.
• עקרונות רצף מגורים: הסכמה על מנגנון הטיפול בדיור חלופי, כמה זמן נדרש להודיע על פינוי מראש, אופן תשלום שכר הדירה לדיור החלופי במהלך תקופת הבנייה ומימון הוצאות המעבר.
• ערבות חוק מכר ובטוחות: הצגת ערבויות בנקאיות על ידי היזם, המבטיחות את קבלת הדירה החדשה שלכם (או את השווי הכלכלי שלה) גם אם משהו משתבש אצל היזם, אם החברה נקלעת לקשיים או פושטת רגל.
• ליווי בנקאי: פרויקט פינוי בינוי מנוהל כמשק כספי סגור בליווי בנק. הבנק המלווה שומר על הכספים ומשחרר תקציבים אך ורק לפי קצב התקדמות הבנייה בשטח. חשוב לבדוק מי הבנק המלווה ולוודא את עקרונות שחרור הכספים, לרבות הגורם המורשה לביצוע ההוראה.
• לוחות זמנים: הגדרה של לוחות הזמנים המוערכים לביצוע הפרויקט וקביעת מנגנוני פיצוי במקרה של איחורים או עיכובים.
• מנגנון איזון בין דיירים (שוויוניות): עיקרון האיזון בין הדיירים מחויב על פי חוק ומטרתו לאפשר שוויוניות בתמורות בין הדיירים, למנוע תחושת קיפוח ולצמצם תופעות סרבנות. האיזונים בין הדיירים מתבססים בדרך כלל על הערכה שמאית ומתייחסים לשווי התמורות ולא בהכרח לאופן האספקה שלהם (כלומר, יכול להיות שדייר מסוים יקבל תמורה בכסף ודייר אחר בתוספת בנייה, אך השווי היחסי של כל תמורה צריך להיות מאוזן).
• מנגנוני דיווח: הסדרת אופן העברת הדיווחים והתדירות שבה יעדכן היזם את הדיירים בהתקדמות הפרויקט בשטח.

אוכלוסיות מוגנות בחוק (קשישים ובעלי מוגבלויות)

החוק מבין שמה שטוב ומרגש עבור משפחה צעירה, יכול להיות קשה, מלחיץ ומורכב מאוד עבור אנשים מבוגרים או אנשים עם מוגבלות. לכן, חוק פינוי בינוי מעניק הגנות מיוחדות לאוכלוסיות אלה, כדי להבטיח שהפרויקט ייטיב איתן ולא יפגע בשגרת חייהן.

מה מגיע לאזרחים ותיקים (דייר קשיש)?

אם בעל הדירה עבר גיל מסוים (החוק מגדיר מדרגות זכאות, לרוב החל מגיל 70 במועד שבו נחתמה העסקה הראשונה בבניין), היזם מחויב להציע לו חלופות מותאמות אישית, ולא יכול להסתפק רק בהבטחה ל"דירה חדשה בעוד כמה שנים". בין החלופות שיזם נדרש להציע:

1. מעבר לדיור מוגן: קבלת שווי הדירה החדשה לטובת מימון מעבר קבוע לבית אבות או לדיור מוגן.
2. דירה חלופית מיידית (מחוץ לפרויקט): רכישת דירה אחרת באותו שווי כדי שהקשיש יוכל לעבור אליה באופן קבוע, בלי להידרש למעבר כפול (לשכירות ושוב לדירה החדשה). להרחבה ראה את מדריך פינוי בינוי של החברה.
3. תמורה כספית: קבלת שווי הדירה בכסף מזומן, המאפשר לדייר לקנות בעצמו דירה חלופית היכן שיבחר.
4. שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה: פתרון שמאפשר לקשיש לגור בדירה אחת, ולהשכיר את השנייה כתוספת הכנסה לשנות הפנסיה.

מה מגיע לבעלי מוגבלויות?

עבור בעלי מוגבלויות, החוק קובע חד משמעית: היזם חייב לדאוג שדירת המעבר שאליה יעבור הדייר בתקופת הבנייה תהיה מונגשת ומותאמת לחלוטין לצרכיו הרפואיים. בנוסף, על היזם לוודא שהדירה החדשה שיקבל בסוף הפרויקט תכלול את כל ההתאמות וההנגשות הנדרשות עבורו, וכל זאת מבלי לדרוש מהדייר תוספת תשלום.

ההגנות האלו הן לא המלצה, הן חובה. אם יזם לא מציע את הפתרונות המותאמים האלו לקשיש או לבעל מוגבלות שזכאי להם, הסירוב של אותו דייר לחתום על ההסכם ייחשב בבית המשפט כ"סירוב סביר" ומוצדק לחלוטין.

דייר סרבן: מה עושים כשמישהו לא מסכים?

נושא הדייר הסרבן הוא תמיד רגיש. החוק עושה הבחנה ברורה בין שני סוגי סירובים:

1. סירוב מטעם סביר: אם העסקה באמת אינה כדאית כלכלית, אם לא ניתנו לדיירים ביטחונות מספקים, או כשיש נסיבות אישיות חריגות (כמו קשיש שלא הוצע לו פתרון חלופי כפי שפירטנו קודם), הסירוב נחשב לגיטימי לחלוטין.
2. סירוב בלתי סביר: כאשר מתנגדים סתם מתוך ניסיון סחיטה, עקשנות לא מוסברת או רצון לקבל יותר משאר השכנים. במצב כזה, יתר הדיירים רשאים לתבוע את הדייר הסרבן על הנזק הכספי העצום שנגרם להם מעיכוב הפרויקט.

מה התחדש בהוראות חוק פינוי בינוי לאחרונה?

המדינה ממשיכה לעדכן וללטש את חוקי הפינוי בינוי במטרה לזרז פרויקטים להוציאם אל הפועל מהר יותר. בין ההקלות: הורדת רף הרוב הנדרש, מתן פתרונות ייעודיים לאוכלוסיית הגיל השלישי, חיזוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ייעול משמעותי של תהליכי התכנון והרישוי בוועדות, חיזוק יכולת הרשויות המקומיות לדרוש מטלות יזם ומנגד הגדלת רף הרווחיות היזמי המינימלי הנדרש בפרויקט פינוי בינוי – מה שיכול בהכרח לבוא על חשבון התמורות לדיירים, בדגש על אילו שאינן מחייבות בחוק (כמו למשל תוספת שטח התמורה).

כחברת התחדשות עירונית ותיקה אנו מומחים בליווי בעלי דירות בדיוק בצומת המורכב והרגיש הזה החל מהשאלה הראשונה של "האם זה בכלל אפשרי אצלנו בבניין?", דרך ארגון נציגות הדיירים, ביצוע בדיקות היתכנות תכנוניות וכלכליות קפדניות ועד ליווי צמוד עד ליום המרגש שבו תקבלו את המפתח לדירה החדשה שלכם.

רוצים לעשות פינוי בינוי לבניין שלכם? השאירו פרטים בטופס בתחתית האתר או בוואטספ ומומחה מטעמנו יחזור אליכם לשיחה קצרה כדי להתחיל בבדיקה ראשונית עבור הבניין שלכם!