כניסה לפרויקט פינוי בינוי היא כנראה העסקה הכלכלית המשמעותית והמורכבת ביותר שבעלי דירות יעשו בחייהם. זהו תהליך ארוך, רווי ברגולציה, המעורר לא פעם חששות, מתחים ושאלות רבות. הבעיה הכי גדולה של פרויקטים בפינוי בינוי היא שלמרבית הדיירים אין מושג לגבי חישובי תמורות, שלבי פינוי פינוי והזכויות שמגיעות להם. המדריך שלנו יעשה לכם סדר על כל מה שקשור לפינוי בינוי – וממנו תוכלו לצאת לחומרי קריאה נוספים שיתנו לכם מידע קונקרטי על כל נושא ונושא.

מהו פינוי בינוי ומי מרוויח ממנו?

כדי להבין את היתרונות והאתגרים של פינוי בינוי, צריך לדבר קודם כל על המושג עצמו והגורמים המושפעים באופן ישיר מעצם קיום פרויקט פינוי בינוי.

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא שלבפינוי בינוי הוא תהליך שבמסגרתו הורסים מתחם בנייניםו הורסים מתחם בניינים (לרוב מספר בניינים ישנים או שכונה שלמה) ובמקומו מקימים מתחם בניינים חדש ומודרני, המאפשר בראש ובראשונה להתאים את מלאי הדירות בעיר לדרישות הבטיחות העדכניות ביותר אך בו בזמן, מספק לעיר הזדמנות להגדיל את מלאי הדירות הזמינות ולחדש את התשתיות העירוניות. בניגוד לסוגים אחרים של פרויקטים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי מתייחס למתחם של בניינים ולא לבניין בודד.

בפרויקט פינוי בינוי יש שלושה צדדים מהותיים:

1. הדיירים – בעלי הדירות במתחם הפינוי בינוי אשר מוסרים את הדירות שלהם ליזם בתמורה לדירה חדשה, לרוב עם תנאים משופרים כמו תוספת שטח, תוספת מרפסת, תוספת ממ"ד ותשתיות. הדירות שמקצה היזם לדיירים נקראות בשפה המקצועית דירות תמורה.
2. היזם – הגורם המניע את הפרויקט ואחראי על קבלת הסכמות הדיירים והשגת האישורים הנדרשים מהעירייה על מנת לקדם אותו. בתמורה לתהליך התכנון והבנייה של פרויקט פינוי בינוי, היזם מקבל "מכפיל דירות" (כלומר, על כל דירה ישנה שהוא הורס, הוא מורשה לבנות מספר דירות חדשות, לרוב ביחס של 1:3 או 1:4 בהתאם לאזור ולתקן), אותן הוא יכול למכור בשוק החופשי.
3. העירייה – הגורם המאשר את הפרויקט (בכפוף לאישור הוועדה המחוזית). כל עירייה מגדירה לעצמה תנאים לביצוע פינוי בינוי בתחומה, לרבות את תוספת יחידות הבנייה המאושרת, תקני החניה, ייעוד הבנייה, מטלות היזם ועוד. בפרויקטים מסוג פינוי בינוי העירייה מרוויחה בשלושה אופנים: היא נהנית מגידול במספר יחידות הדיור בעיר, היא מגדילה את רמת המיגון של התושבים בעיר והיא יכולה להטיל על היזם מטלות לשיפור התשתיות העירוניות והמוסדות באזור.

היתרונות, החסרונות וניהול הסיכונים בפרויקט פינוי בינוי

הרעיון מאחורי פינוי בינוי הוא לאפשר את ההתחדשות של המרחב העירוני כולו, ולא רק להתמקד בחיזוק ושדרוג של מבנה בודד. בניגוד לפרויקט תמ"א 38 (או חלופת שקד), פינוי בינוי נועד גם כדי לתת מענה להגדלת צפיפות והרחבת מלאי הדירות במרכזי אוכלוסיה. אישור של מתחם פינוי בינוי נעשה מתוך ראיה כוללנית הלוקחת בחשבון שתוספת יחידות הדיור משמעותה צורך בתוספת מוסדות חינוך, תשתיות ציבוריות וחידוש מערכת הכבישים והחניות.

לכן, אישור וביצוע של פרויקט פינוי בינוי הוא מורכב הרבה יותר משל פרויקט תמ"א 38 והחלטה על כניסה לפינוי בינוי מעוררת לא מעט אמוציות וחוסר ודאות. כך תדעו למה להיערך בפרויקט פינוי בינוי:

היתרונות המובהקים של פינוי בינוי לבעלי הדירות

• השבחה כלכלית אדירה: זהו היתרון הדומיננטי. אתם מוסרים דירה ישנה בבניין רעוע וללא מעלית, ומקבלים דירה חדשה מקבלן, עם מעלית, מרפסת וממ"ד. שווי הדירה החדשה גבוה לרוב ב- 30% עד 50% משווי הדירה המקורית, מה שמהווה זינוק דרמטי בהון העצמי של המשפחה.

• תמורות פיזיות: הדירה החדשה כוללת ממ"ד, חניה פרטית, מרפסת שמש, ולעיתים גם מחסן, פיר אשפה ולובי מפואר. במרבית הפרויקטים בפינוי בינוי התמורות כוללות גם הגדלה משמעותית של שטח הדירה, שיכולה לנוע בין 12 ל- 25 מ"ר ואף יותר. מסרתם דירת 3 חדרים וקיבלתם דירת 4 חדרים בתמורה.

• אפס עלויות: עסקת פינוי בינוי היא עסקת "נטו" עבור בעל הדירה. כלל העלויות עבור שכר טרחת עו"ד, שמאות, מפקח ההנדסי, אגרות עירייה, מיסוי המקרקעין, הריסת המבנה, הבנייה וכמובן דמי השכירות החלופיים לתקופת הבנייה משולמים במלואם על ידי היזם.

• תשתיות חדשות: פינוי בינוי מתייחס למתחם של בניינים והוא נעשה מתוך ראייה כוללנית של צרכי התושבים. בד"כ פרויקט כזה כולל תוספות של גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת, אזורים מסחר, פארקים ציבוריים וחידוש מערכי הביוב והתחבורה. כל אלה נועדו לאפשר מענה מיטבי להתמודדות עם עומסים הצפויים בעקבות הגדלת כמות הדירות באזור.

החסרונות, הקשיים והסכנות לבעלי הדירות

• חוסר ודאות משווע: תהליך אישור מתחם פינוי בינוי הוא ארוך במיוחד ובמקרים מסוימים רק קבלת האישורים הנדרשים עשויה לקחת עשור ויותר. בתוך התהליך הזה יכולים להיות חילופי בעלי תפקידים ברשויות המקומיות (כמו ראש עיר), אשר יביאו לשינוי תפיסה ואף יעכבו או יבטלו את אישור המתחמים לפינוי בינוי. זאת, לעומת פרויקטים לאישור בניינים בודדים אשר במקרים רבים (כמו ברובע 3 בתל אביב) כבר מאושרים בתב"ע סגורה.

• צפיפות מוגברת: בניגוד לתמ"א 38, פרויקטים בפינוי בינוי כוללים תוספת עשרות ולעיתים מאות יחידות דיור. מעבר לשינוי במרקם העירוני והחלפת בניינים קטנים במגדלי ענק, הדבר מביא לשינוי באופי השכונה והדיירים הקיימים חוזרים לאזור מגורים שונה לחלוטין מזה שהכירו לפני כן, עם עומסי תשתית גדולים מאוד.

• עלויות המחיה לאחר האכלוס: זהו סעיף שרבים נוטים לשכוח. הבניין החדש אינו עוד קופסת בטון פשוטה. הוא כולל מעליות משוכללות, משאבות מים, מערכות כיבוי אש מורכבות וחניונים תת קרקעיים המצריכים אוורור ותאורה 24/7. כתוצאה מכך, דמי ועד הבית מזנקים בצורה משמעותית ויכולים להגיע למאות ולעיתים מעל אלף שקלים בחודש. סוגיה נוספת היא הארנונה שמתייקרת גם היא כתוצאה מהחזרה לבית גדול יותר.

• קריסת יזם: סכנת הסכנות. מה קורה אם היזם פושט רגל באמצע הבנייה כשהבניין שלכם כבר נהרס? בדיוק לשם כך נועדו מנגנוני הערבויות שנדון בהם בפרק 4.

לוחות זמנים להשלמת פרויקט פינוי בינוי

תהליך פינוי בינוי הוא הארוך ביותר מבין הפרויקטים בהתחדשות עירונית, משום שהוא מתייחס למספר מרכיבים גדול יותר (מספר בניינים וכלל התשתית העירונית באזור ולא רק בניין נקודתי). תהליך פינוי בינוי מחולק ל- 6 אבני דרך עיקריות, כשכל אחת מהן יכולה לרוץ בצורה מהירה וחלקה, אך גם יכולה להתעכב לתקופה ארוכה בשל אחת מהסיבות שנמנה מאוחר יותר בכתבה. סוגיית הזמנים בתהליך היא חלק מהותי במדריך פינוי הבינוי שלנו ועליו אנו מדברים בהרחבה כאן. אבל בגדול, ניתן לצפות לשלבים הבאים בפרויקט פינוי בינוי:

הגורמים המשפיעים על לוח הזמנים לאישור פינוי בינוי

• מטלות יזם:

אחד הנושאים הכי פחות מדוברים בפינוי בינוי הוא מטלות יזם. בפרויקטים כאלו העירייה אינה מסתפקת רק בחידוש הדירות, אלא שהיא מנצלת את ההזדמנות כדי לדרוש מהיזם לבצע מטלות ציבוריות על חשבונו. מטלות אלו יכולות להיות: הקמת גני ילדים, סלילת כבישים, הקמת מבנה ציבורי קטן או פיתוח פארק עירוני צמוד.

הגדרת היקף המטלות יוצרת התגוששות בין היזם לעירייה. העירייה דורשת מקסימום מבני ציבור, בעוד היזם מנסה לצמצם אותם כדי לשמור על שורת הרווח. משא ומתן זה לבדו עשוי לעכב את הגשת התוכניות בחודשים רבים ואף לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במצב כזה, היזם אף נאלץ לבקש תוספת של זכויות בנייה (עוד קומות או דירות) כדי לממן את המטלה ולעמוד ברף הרווח המינימלי הנדרש בחוק. שינויים אלו דורשים עריכת שמאויות חדשות, הגשה מחודשת של התוכניות לוועדות התכנון, ופתיחת סבב נוסף של דיונים – מה שמעכב את האישור בשנה ויותר.

• חילופי בעלי תפקידים

סוגיה שלא ראינו שצפה במדריך פינוי בינוי בד"כ אבל יש לה חשיבות עצומה. תהליך של פינוי בינוי חוצה לעיתים קרובות קדנציות של פוליטיקאים ופקידים בכירים. בחירות מוניציפליות, החלפת ראש עיר, מהנדס עיר חדש או יו"ר ועדה מחוזית חדש, הם אירועים מטלטלים עבור פרויקטים תכנוניים. מהנדס עיר חדש עשוי להגיע עם חזון תכנוני שונה לחלוטין מקודמו. לדוגמה, אם הקודם תמך במגדלים של 30 קומות והחדש תומך בבנייה מרקמית (עד 10 קומות עם עירוב שימושים), יזם שכבר תכנן מגדלים ועבד על כך שנתיים ייאלץ לגנוז את התוכניות ולהתחיל לתכנן הכל מאפס.

בנוסף, לאחר שינויים פרסונליים בצמרת בעלי התפקידים בעירייה ישנה לרוב תקופת למידה שמתלווה להקפאה של ועדות התכנון, דבר שיכול לעצור את הליכי הרישוי לשנה או שנתיים.

• עמידה ביעדי צפיפות

מוסדות התכנון (הוועדות המחוזיות ומינהל התכנון) קובעים יעדי צפיפות מינימליים ומקסימליים לכל דונם של קרקע, מתוך מטרה לנצל את משאב הקרקע בישראל בצורה מיטבית אך מבלי לקרוס תשתיתית. מוסדות תכנון אלה נמדדים על פי כמות היחידות שהם מאשרים והם תמיד שואפים לאשר כמה שיותר. לעומת זאת, הרשויות המקומיות מעוניינות בכמה שפחות מגדלי מגורים משום שהן חוששת מעומס על תשתיות הביוב, התנועה והחינוך שלהן. התוצאה היא סוג של פינג-פונג בין הוועדות, כאשר היזם עומד באמצע, בין הדרישה להגדלת הצפיפות לבין הדרישה לצמצומה ואינו יכול להתקדם עד להסדרת התכנון.

• התנגדויות

כחלק מהליך הטיפול בהתנגדויות לאישור התב"ע יכול להיווצר מצב של צורך בזימון בעלי מקצוע חיצוניים וקבלת דוחות סקר נרחבים. ככל שההתנגדויות משמעותיות יותר, כך הטיפול בהן יכול להתארך ולהשפיע על לוחות הזמנים לאישור הפרויקט.

מס שבח פינוי בינוי ופטורים ממס על דמי שכירות

עסקת פינוי בינוי נחשבת מבחינה משפטית כעסקת חליפין שבמסגרתה בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה בקרקע, ובתמורה מקבלים ממנו שירותי בנייה לדירה חדשה.

ברמת העיקרון, אירוע כזה אמור לגרור מס שבח אדיר. אולם, כדי לתמרץ את השוק, המדינה מעניקה פטור מלא ממס שבח לבעלי דירות בפינוי בינוי, כל עוד הדירה החלופית שתקבלו לא חורגת משטח של 120 מ"ר, או אינה עולה על 150% משטח הדירה הישנה שלהם, הגבוה מבין השניים. זאת אומרת, שכל עוד גובה התמורות נותר סביר, דיירים בפרויקט פינוי בינוי לא אמורים לשאת בתשלום מס שבח.

מהפכת הפטור ממס על דמי השכירות:

התפתחות דרמטית שחלה לאחרונה נוגעת לדמי השכירות המשולמים על ידי היזם לדייר המפונה בתקופת הבנייה. לפי רשות המיסים, דמי שכירות שמקבל בעל דירה מהיזם בתקופת הפינוי פטורים לחלוטין ממס הכנסה, ואינם נספרים בתוך תקרת הפטור השנתית הרגילה משכירות. כלומר, תשלום השכירות על ידי היזם נתפסת כחלק מהתמורה בעסקה ולא כהכנסה חודשית רגילה.

רגולציה ומנגנוני הגנה בתחום הפינוי בינוי

הכלכלה של פינוי בינוי – איזון הרווח היזמי (תקן 21.1)

השורה התחתונה של מדריך פינוי בינוי היא שפרויקט כזה מונע בראש ובראשונה משיקולי רווח והפסד. היזם מוכן לספוג עלויות אדירות של תכנון, בנייה, מיסים, שכירויות למפונים, אגרות, היטלי השבחה ריביות ותפעול בעלי הדירות על פני שנים בתמורה להכנסה הצפויה ממכירת הדירות הנוספות. כדי לוודא שהיזם לא נכנס להרפתקה כלכלית שתוביל לקריסתו מחד, וכדי למנוע תמורות מוגזמות לדיירים שיתקעו את הפרויקט בוועדות התכנון מאידך, אימצה המדינה את תקן 21.1 המגדיר את הרווח היזמי המינימלי הנדרש לפרויקט פינוי בינוי.

על פי העדכונים של השמאי הממשלתי הראשי, פרויקט יאושר על ידי הרשויות רק אם הוא מראה רווח יזמי של כ-16% באזור המרכז, או 17%-18% בפריפריה (שם הסיכון גבוה יותר ומחירי המכירה נמוכים יותר).

תפקיד השמאי בהקשר זה הוא חשוב ביותר, משום שהוא לוקח בחשבון את כלל עלויות הפרויקט ומבצע הערכה של הכדאיות הכלכלית. כך לדוגמה, אם העירייה מבקשת מהיזם לבנות גן ילדים, השמאי בודק האם תוספת הבנייה פוגעת ברווח היזמי ומביאה אותו מתחת לרף הנדרש. במידה וזה אכן המצב על העירייה לסגת מדרישתה או לחלופין, להגדיל את זכויות הבנייה ליזם באופן שיאפשר יצירת כדאיות כלכלית.

שוויון תמורות

עקרון שוויון התמורות הוא תנאי הכרחי בכל פרויקט של התחדשות עירונית, לרבות פרויקטים של פינוי בינוי. ברמה הפשוטה ביותר, העקרון קובע שמה שמקבל דייר אחד מקבלים כולם (באופן יחסי), ללא אפליות וללא הסכמים מתחת לשולחן. העיקרון הזה מבטיח התמודדות יעילה עם דיירים סרבנים אך לחלופין, מתיר לדייר לסרב לחתום על עסקה במידה וישנה פגיעה בשוויון התמורות עבורו.

חשוב לציין ששוויון תמורות יכול להימדד בהיבט תמורות פיזיות (כלומר, אם דייר אחד מקבל מזגן VRF, אז כל הדיירים זכאים לתמורה זו) או ביחס לשווי הכלכלי של התמורות. זאת אומרת, שייתכן מצב שדיירים יקבלו תמורות שונות, אך השווי הכלכלי שלהן יהיה זהה ומגובה בהערכה שמאית. כמובן שיש חריגים בחוק כגון אוכלוסיות ותיקות או חולים, שמקבלים הגנה שלה לא כל הדיירים זכאים.

ביטול הסכם פינוי בינוי

לפי חוק פינוי ובינוי, בעלי הדירות רשאים לכנס אסיפה ולבטל את החוזה מול היזם (ללא קנסות או סנקציות מצידו), אם הוא לא עמד באחת מאבני הדרך הבאות:

• תוך שנתיים: היזם לא הצליח להחתים 50% מבעלי הדירות.
• תוך ארבע שנים: היזם לא הגיע לסף חתימות של 60%.
• תוך ארבע וחצי שנים: היזם לא הגיש למוסדות התכנון תוכנית מפורטת (תב"ע) ראויה.

* בפרויקטים הכוללים למעלה מ- 120 יח"ד, מוענקת ליזם שנת חסד נוספת לכל אחד מהסעיפים.

סוגיה חשובה במיוחד שיש לשים אליה לב היא שביטול הסכם פינוי בינוי עם יזם כרוך בתשלום דמי פיצוי ליזם, בהתאם לשלב שאליו הגיע הפרויקט. ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך הפיצוי הנדרש גבוה יותר ומשקף את ההוצאות שהיו ליזם בטיפול בפרויקט עד כה.

הגנות מיוחדות לאזרחים ותיקים והבטחת קיומם (קרן תחזוקה)

לפני אישור של פרויקט פינוי בינוי מזמינה העירייה סקר חברתי-כלכלי הממפה את המצב הסוציו-אקונומי של האוכלוסיה. תוצאות הסקר משמשות לקביעת אופי השכונה והתשתיות הנדרשות, מתוך חשיבה למזער ככל הניתן את הפגיעה בדיירים הקיימים.

האוכלוסיה הרגישה ביותר בתהליך פינוי בינוי היא כמובן אוכלוסיית הקשישים שכן, עקירה של אדם מבוגר מסביבתו המוכרת בגיל זקנה אינה דומה למעבר של זוג צעיר בני 30. בשל כך, המחוקק הכיר בפגיעות הרבה של קשישים ויצר מערך זכויות ייחודי שהיזם בפרויקט פינוי בינוי מחויב לקיים. לצורך כך, ישנה הבחנה בין התמורות המגיעות לדיירים ותיקים, בהתקיים מספר תנאים ובהינתן גיל הדיירים ביום החתימה על ההסכם, כדלקמן:

1. זכויות בני 70 ומעלה שהתגוררו בדירה לפחות שנתיים:

היזם מחויב להציע להם דירת תמורה רגילה, ובנוסף לפחות אחת משלוש החלופות הבאות לבחירתם:

• חלופה 1 – חלופת דיור מיידית: על היזם לדאוג לפתרון דיור מידי לדיירים הרלוונטיים לרבות סיוע במעבר מיידי לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית קיימת או פדיון שווי הדירה העתידית במזומן מראש.

• חלופה 2 – פיצול דירות: על היזם להציע לדייר קבלת שתי דירות קטנות במקום הדירה החדשה הגדולה, מה שיאפשר להם לגור באחת ולהשכיר את השנייה לטובת הכנסה חודשית.

• חלופה 3 – פתרון היברידי: פתרון משולב הכולל קבלת דירה קטנה בפרויקט החדש ומתן סכום במזומן על ההפרש.

2. זכויות בני 75 ומעלה או חולים הנוטים למות:

החוק מקנה לקשיש בגיל זה או במצב רפואי מורכב (חולה ספני) זכויות מוגברות ומטיל על היזם חובות משמעותיות. לפי החוק, ליזם אין זכות לבחור אילו מהחלופות להציע לדייר, אלא שדווקא לדייר ישנה זכות בחירה מוחלטת לבחור בחלופה הראשונה (מעבר מיידי לבית אבות או קבלת הסכום במזומן). מדובר בפתרון שנועד להבטיח שבעל הדירה יוכל להינות מהתמורות של הפרויקט עוד בימי חייו, גם אם לא יזכה לגור בדירה החדשה.

3. קרן התחזוקה – להזדקן בכבוד בדירה החדשה:

כל אדם שהגיע ל"גיל פרישה" ביום אכלוס הדירה, שהיא דירתו היחידה, והוא חי על קצבת הבטחת הכנסה מהביטוח הלאומי זכאי להשתתפות וסבסוד מלא של היזם בדמי הניהול לתקופה של מינימום 5 שנים.

סבסוד זה מבטיח שהדייר קשיש ימשיך לשלם בדיוק את אותו סכום ששילם לוועד הבית בבניין הישן, מבלי לספוג את העלייה בדמי הניהול כתוצאה מהמעבר לבניין חדש עם מערכות מרובות. החוק מחייב את היזם להפקיד מראש את הסכום לקרן ייעודית ורשות המיסים פסקה כי סבסוד זה אינו נחשב להכנסה החייבת במס.

טיפול בדייר סרבן

דינמיקה בין שכנים היא מורכבת. מספיק דייר אחד הדורש תנאים מופלגים כדי לתקוע פרויקט שישפר את חייהם של עשרות שכנים אחרים. בעבר, נדרש רוב של 80% כדי להתמודד עם התופעה. עם זאת, חוק ההסדרים הוריד את רף התביעה וקבע כי הרוב המיוחס הנדרש להגשת תביעה כנגד דייר סרבן ירד ל- 66% בלבד (שני שלישים מבעלי הדירות בכל בניין).

יתרה מכך, דיירים שביצעו חריגות ועבירות בנייה לא נספרים בחישוב, כך שלעיתים אפילו רוב של 50% יספיק בפועל להגשת תביעה משפטית. במקרים מסוימים אף היזם, ולא רק הדיירים עצמם, מוסמך לתבוע את הדייר הסרבן על העיכוב בפרויקט.

יחד עם זאת, חשוב לציין כי הטיפול בדייר סרבן צריך לעבור מספר שלבים לפני הגשת תביעה. בין היזם לסרבן מתקיים שיח שוטף והראשון יכול להציע מספר פתרונות על מנת לפתור את הסוגיה. אך ורק סירוב בלתי סביר, הנשען על סחטנות גרידא או כזה המפר את עיקרון שוויון התמורות בין הדיירים, נחשב כעילה מוצדקת לתביעה.

אם הוכח שהסירוב אינו סביר, בית המשפט משתמש בכלים אגרסיביים כדי להוציא את הפרויקט לדרך. בין הכלים הללו ניתן למנות פיצוי נזיקי של מאות אלפי ואף מיליוני שקלים על הסרבן, בגין הנזק שעיכוב הפרויקט גורם לכלל השכנים. או הפנייה לכונס נכסים. במקרה האחרון בית המשפט פשוט לוקח מהדייר את זכות החתימה, וממנה עורך דין חיצוני שיחתום על החוזה בשם הסרבן ויחייב אותו בעסקה.

ערבויות וביטחונות בפרויקט פינוי בינוי

מדריך פינוי בינוי איננו שלם מבלי להתייחס לערבויות והביטחונות שחייבים להתקיים בכל פרויקט:

1. ערבות חוק מכר: כמו בכל עסקת נדל"ן, הבנק המלווה את הפרויקט מפיק ערבות בנקאית אוטונומית על שם כל בעל דירה, ששוויה זהה לשווי המוערך של הדירה החדשה. אם היזם פושט רגל, הבנק יכניס קבלן חלופי לסיים את הפרויקט, או שיפצה את הדיירים כספית בגובה הערבות.
2. ערבות שכירות: ערבות בנקאית המבטיחה את תשלומי שכר הדירה לכל תקופת הבנייה.
3. ערבות בדק: ערבות המופקת עם כניסת הדיירים חזרה לדירה. ערבות זו נועדה להבטיח את סיום עבודות הגמר ברכוש המשותף ואת התיקונים של ליקויים שיתגלו בשנות הבדק והאחריות הראשונות.
4. ערבות מיסים: מבטיחה שאם היזם לא שילם את מיסי המקרקעין העצומים החלים על העסקה, רשות המיסים לא תטיל עיקול על הדיירים.

סיכום: 5 הטיפים המנצחים לדייר בתחילת תהליך פינוי בינוי

אם אתם נמצאים בשלבים ראשונים של המהלך, גזרו ושמרו את העקרונות הבאים ממדריך הפינוי בינוי שלנו:

• התאגדות מהירה: ככל שתקימו נציגות מהר יותר ותשכרו עו"ד מטעם הדיירים, כך תמנעו מיזמים שונים להחתים דיירים בודדים ולסכסך את הבניין.

• אל תחתמו על מסמכי בלעדיות: יזמים נוהגים לבקש חתימה מהירה על טופס הסכמה קצר לפני החוזה. אל תחתמו על שום מסמך ללא אישור עורך הדין שלכם. טפסים אלו עשויים "לנעול" אתכם מול אותו יזם משפטית.

• בדקו את בנק הליווי: יזם טוב הוא יזם שבנק מסחרי או מוסדי גדול עומד מאחוריו, מוכן להעמיד לו אשראי ומנפיק את הערבויות. אם היזם מתקשה להשיג ליווי בנקאי, זו נורת אזהרה בוהקת.

• עקרון השקיפות והשוויון: פרויקט מצליח קם ונופל על אמון. ודאו שהתמורות אחידות ומוגדרות מראש, ללא הטבות סודיות לשכנים או מקורבים.

• היזם הגדול הוא לא תמיד הכי טוב: יזמים גדולים ממנופים במיוחד ואצלהם פרויקט פינוי בינוי הוא אחד מיני רבים. הדבר בא לידי ביטוי ברמות הקשב שהם יכולים לתת לדיירים ובתעדוף הנמוך שהם נותנים לפרויקטים מסוימים על פני פרויקטים אחרים. בשנים האחרונות נפוץ מנהג של רכישת חברות נדל"ן, בדגש על חברות ציבוריות. במקרים כאלה פרויקטים עוברים ידיים, נתקעים ואיש הקשר שהיה העוגן של הדיירים יוצא מהפרויקט. בהיבט זה, דווקא חברות התחדשות עירונית מקומיות, בעלות רקורד מוכח בקידום פרויקט בפרקי זמן מהירים, עדיפות על פני החברות הגדולות.

מעוניינים בביצוע פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 לבניין שלכם? צרו איתנו קשר מיד בטופס בתחתית העמוד ונחזור אליכם עם כל הפרטים על התחדשות עירונית עם SoCity.