במהלך השנים יצא לנו להתעסק עם אלפי בעלי דירות ואנחנו רואים את אותן השאלות חוזרות על עצמן. בעלי דירות לא מבינים עד הסוף את לוחות הזמנים ויזמים לא ממהרים להוריד את המונחים לקרקע. התוצאה היא דיירים מבולבלים ופניות חוזרות ונשנות עם אותן השאלות. אבל בעסקה כל כך חשובה, הבנת תהליך פינוי בינוי מתחילתו ועד סופו, הכרחית כדי שתוכלו לנהל ציפיות, להיערך נכון ולהגן על הזכויות שלכם בכל תחנה בדרך.

לכן, הכנו עבורכם פירוט מקיף של שלבים בפינוי בינוי, כולל צלילה למשמעויות היומיומיות של כל שלב עבורכם: בעלי הדירות.

כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

רגע לפני שצוללים לעומק השלבים והמשמעויות, הנה סיכום מהיר וברור שמראה את השלבים בפינוי ובינוי, את משך הזמן הצפוי לכל שלב ואת תחומי האחריות בפרויקט:

כאמור, משך הזמן של תהליך פינוי בינוי עשוי לקחת כעשר שנים בממוצע, זאת לעומת מתחמי התחדשות עירונית בתמ"א 38 שבאזורים עם תב"ע מאושרת יכולים להתבצע במחצית מהזמן.

לוחות הזמנים לאישור וביצוע מתחמי פינוי בינוי הם גמישים במיוחד, דווקא משום שהם נוגעים לכמות גדולה במיוחד של רכיבים במרחב העירוני ואינם מצטמצמים לבניין בודד. לכן, תהליך פינוי בינוי הוא עניין רגיש שחובה לנהל עם קשה לדיירים וסבלנות רבה.

לפי שרון נבו, מנכ"לית SoCity, "פרויקט פינוי בינוי הוא מסע משותף שיכול להימשך למעלה מעשור, והוא דורש מהדיירים אורך רוח, קבלת החלטות מושכלת והבנה אמיתית של התהליך. כל שלב בפרויקט טומן בחובו משמעויות מעשיות ורגשיות עבור בעלי הדירות. רוב רובו של התהליך אפוף מבחינת הדיירים בחוסר וודאות ביחס לסטטוס התוכנית והתמורות. בדיוק בגלל זה, אנו מאמינים ששקיפות מלאה, ליווי אישי וניהול נכון של הציפיות בכל אחת מאבני הדרך הם המפתחות להצלחה. כשהדיירים מבינים לקראת מה הם הולכים ומי מנווט את הספינה, הפרויקט מתקדם בצורה חלקה, בטוחה ומהירה יותר".

שלבי פינוי בינוי – המשמעויות של כל שלב בתהליך על הדיירים

שלב 1: התארגנות ופעילות מול המנהלת העירונית (6-12 חודשים)

פרויקט מורכב מתחיל בהתארגנות קהילתית נכונה. בשלב זה מוקמת נציגות דיירים אשר אמונה על ניהול מכרז יזמים וניהול משא ומתן בשם בעלי הדירות. מומלץ מאוד להיעזר במנהלת להתחדשות עירונית הפועלת מטעם העירייה, שתפקידה להנגיש מידע ולבדוק היתכנות ראשונית למתחם ללא עלות. במקביל, הדיירים בוחרים עורך דין שייצג אך ורק אותם. בשלב המכרז, היזמים מגישים הצעות הכוללות את תיאור המתחם החדש והתמורות.

המשמעות עבור הדיירים: זהירות, למידה ואמון

• פוליטיקה פנימית: זהו השלב הרגיש ביותר חברתית. אתם תצטרכו לבחור שכנים שייצגו אתכם ולסמוך עליהם. סכסוכים פנימיים בשלב זה הם הגורם מספר אחת להכשלת פרויקטים.
• כלל ברזל: אל תחתמו על שום מסמך ליזם שמסתובב בבניין, לפני שמונה עורך דין שייצג את כלל הדיירים. חתימה פזיזה עלולה לנעול אתכם משפטית ולמנוע מכם לצאת למכרז פתוח.

שלב 2: בחירת היזם וגיבוש הסכמות (12-24 חודשים)

לאחר בחירת היזם המנצח, מתחיל המשא ומתן המסחרי האמיתי. הדיירים ובא-כוחם מסכמים על גודל התמורות, המפרט הטכני של הדירות, רשת הביטחון המשפטית וגובה הערבויות. בסיום המשא ומתן נערך כנס חתימות. על פי החוק כיום, נדרשת הסכמה של 67% מבעלי הדירות כדי להתקדם מול מוסדות התכנון.

המשמעות עבור הדיירים: הבנת החוזה וניהול ציפיות

• הסכמה כללית בלבד: עליכם להבין שבשלב זה אתם חותמים על חוזה לפני שאתם יודעים איזו דירה ספציפית תקבלו. החוזה מבטיח לכם רק את נוסחת התמורה (למשל: הדירה הקיימת + 12 מ"ר + מרפסת וחניה). מנגנון בחירת הדירות בעתיד (בין אם הגרלה או ניקוד) יקבע כבר עכשיו בחוזה, אך הבחירה עצמה לא מתבצעת בשלב זה, אלא רק לאחר אישור התב"ע, כשליזם יש ודאות לגבי הפרויקט כולו.
• התמודדות עם סרבנים: אם ישנם דיירים שמסרבים לחתום, זה השלב שבו נדרשת סבלנות בניסיון להבין את המניעים שלהם ולפתור את הבעיות (למשל סיוע לקשישים), לפני שפונים להליכים משפטיים צורמים. יזם טוב לא מנהל את תהליך הטיפול בסרבנים בכוחניות, אלא מסייע לדיירים לגשר על הפערים בשיח פתוח.

שלב 3: אישור התוכנית והוצאת היתרי בנייה (3-5 שנים)

זהו השלב הארוך והמורכב ביותר בתהליך. צוות האדריכלים של היזם מכין תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, המוגשת לוועדה המקומית והמחוזית. התוכנית עוברת שלב של שמיעת התנגדויות מטעם תושבי השכונה. רק לאחר אישור התב"ע הסופית, מגיש היזם בקשה פרטנית להיתר בנייה, תהליך שעשוי לקחת בין שנה לשנה וחצי נוספות.

המשמעות עבור הדיירים: בחירת הדירות והמתנה

• בחירת דירות התמורה: רגע השיא של הדיירים מגיע רק לאחר אישור התב"ע ולקראת קבלת היתר הבנייה. מכיוון שרק עכשיו התוכניות סופיות וידועות, היזם יזמן אתכם למשרדיו לבחור את הדירה החדשה שלכם מתוך התוכניות. סדר הבחירה בין הדיירים נקבע על פי המנגנון שסוכם מראש בחוזה (לרוב באמצעות שיטת הגרלה הוגנת, או לפי ניקוד המבוסס על שווי הדירה המקורית שלכם). זה הזמן שבו תקבעו את הקומה, כיווני האוויר והמיקום המדויק של הדירה בבניין החדש.
• דילמת התיקונים בנכס: מרגע החתימה ועד להריסה, הדילמה התמידית היא האם ועד כמה להשקיע בשיפוץ הנכס המיועד להריסה. כל עוד ישנם דיירים בדירה, ישנו צורך הכרחי בטיפול בתקלות אינסטלציה, חשמל וכדומה. יחד עם זאת, בד"כ לאחר אישור תב"ע ההשקעה בדירה היא מינימלית ומתבצעת רק כאשר הנסיבות הופכות את הדירה ללא ראויה למגורים.
• מבחן הסבלנות: נדמה שכלום לא קורה, אך מאחורי הקלעים היזם מנהל מאבקים מול הוועדות. דרשו מהנציגות עדכון רבעוני מסודר מהיזם.

שלב 4: פינוי הדיירים (3-6 חודשים)

הרגע הגדול מתקרב. רק לאחר קבלת היתר בנייה כדין והפקדת כלל הערבויות הבנקאיות בנאמנות אצל עורך הדין של הדיירים, היזם מכריז על הפינוי. הדיירים מקבלים הודעת פינוי מסודרת ועוברים לדיור חלופי. שמאי מטעם היזם קובע את גובה דמי השכירות הראויים באזור והיזם משלם סכום זה לדיירים לאורך כל תקופת הבנייה.

המשמעות עבור הדיירים: מעבר לדיור חלופי

• חיפוש דירה זמנית: עליכם למצוא דירה לשכירות לתקופה של כ- 3-4 שנים עד להשלמת הבנייה. למשפחות עם ילדים קטנים, המשמעות היא לרוב חיפוש דירה באותה השכונה כדי לא לנתק את הילדים ממסגרות החינוך.
• העברת המפתח: אל תמסרו את מפתח הדירה הישנה שלכם ליזם לפני שעורך הדין שלכם אישר שקיבלתם פיזית את הערבות הבנקאית לחוק מכר ואת ערבות השכירות. זהו החמצן הכלכלי שלכם. בכל שלב הבנייה ישולמו לכם דמי השכירות על פי ההסכם עם היזם. יש כאלו המשלמים אחת לחודש ויש מי שמשלמים אחת לשלושה חודשים (קדימה).

שלב 5: הריסה ובנייה בפועל (3-5 שנים)

לאחר שהושלם תהליך הפינוי נקבע לבניינים במתחם מועד הריסה. לאחר טקס ההריסה במתחם מתחילה עבודת פינוי הפסולת ומגיעים לתחילת עבודות החפירה והבנייה. לאורך כל שלב הבנייה בפועל ישנו מפקח הנדסי הפועל מטעם הדיירים (חברת פיקוח), שתפקידו לנטר את העבודה בשטח ולוודא עמידה של היזם בתקנים ובמפרט שהובטחו לדיירים.

המשמעות עבור הדיירים: המתנה לקבלת המפתח

• שינויי דיירים: במהלך הבנייה תצטרכו לקבל החלטות לגבי הדירה החדשה. שינויים אלה כגון שדרוג מטבח, בחירת ריצוף, והזזת נקודות חשמל נקראים שינויי דיירים. עליכם לקחת בחשבון ששדרוגים מעבר למפרט היזם יעלו לכם כסף נוסף, בדומה לרכישת דירה חדשה. במקרים מסוימים, היזם מסכים להכניס בחוזה תקרת שווי לשינויי דיירים הנכללת בחוזה ללא עלות.

שלב 6: מסירת הדירות ורישום קנייני (מספר חודשים)

עם סיום העבודות וקבלת אישור אכלוס (טופס 4), היזם מזמן את הדיירים לסיור מסירה בדירות החדשות. בסיור זה נערך בדק בית והדיירים מקבלים את המפתחות לדירה. לאחר הכניסה לדירה על היזם לבצע רישום של הבניין החדש כבית משותף בטאבו ולהסדיר את הבעלות על הדירות. תהליך זה לוקח מספר חודשים עד שנתיים.

המשמעות עבור הדיירים: חזרה הביתה

• בדיקת ליקויים: הדירה לעולם לא תהיה מושלמת ביום הראשון. מומלץ להביא חברת בדק בית מקצועית שתאתר ליקויים. בשנה הראשונה מהכניסה לדירה היזם מחויב לתקן ליקויים שנמצאו בדירות.
• הלם דמי הניהול: המעבר מבניין ישן לבניין חדש ומודרני מלווה בעלייה משמעותית בדמי הניהול (בשל הוצאות על מעליות, חניונים, משאבות, תאורה וגנרטורים) ואף בארנונה (בשל הגידול בשטח הדירה).

הגורמים שמעכבים את לוחות הזמנים בפינוי בינוי

לאורך כל התהליך עלולים לצוץ חסמים שאינם תלויים בהכרח בדיירים, אשר יביאו לעיכוב בלוחות הזמנים של הפרויקט ויגרמו לדיירים לחכות חודשים רבים ואף מספר שנים נוספות עד לקבלת המפתח לדירה החדשה. הסבירות הגבוהה ביותר לעיכוב היא דווקא בשלבים הראשונים של התכנון, לפני קבלת היתר, אם כי הסיכון של קריסת יזם במהלך הביצוע הוא סיכון קיים שיכול לעצור פרויקט באופן מלא.

להלן סיכום של הגורמים המרכזיים שעשויים לגרום לפרויקט שלכם להתעכב:

• מטלות יזם

אחד הנושאים הכי פחות מדוברים בפינוי בינוי הוא מטלות היזם. בפרויקטים כאלו העירייה אינה מסתפקת רק בחידוש הדירות, אלא שהיא מנצלת את ההזדמנות כדי לדרוש מהיזם לבצע מטלות ציבוריות על חשבונו. מטלות אלו יכולות להיות: הקמת גני ילדים, סלילת כבישים, הקמת מבנה ציבורי קטן או פיתוח פארק עירוני צמוד. הגדרת היקף המטלות יוצרת התגוששות בין היזם לעירייה. העירייה דורשת מקסימום מבני ציבור, בעוד היזם מנסה לצמצם אותם כדי לשמור על שורת הרווח. משא ומתן זה לבדו עשוי לעכב את הגשת התוכניות בחודשים רבים ואף לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

במצב כזה, היזם אף נאלץ לבקש תוספת של זכויות בנייה (עוד קומות או דירות) כדי לממן את המטלה ולעמוד ברף הרווח המינימלי הנדרש בחוק. שינויים אלו דורשים עריכת שמאויות חדשות, הגשה מחודשת של התוכניות לוועדות התכנון, ופתיחת סבב נוסף של דיונים – מה שמעכב את האישור בשנה ויותר.

• חילופי בעלי תפקידים

תהליך של פינוי בינוי חוצה לעיתים קרובות קדנציות של פוליטיקאים ופקידים בכירים. בחירות מוניציפליות, החלפת ראש עיר, מהנדס עיר חדש או יו"ר ועדה מחוזית חדש, הם אירועים מטלטלים עבור פרויקטים תכנוניים. מהנדס עיר חדש עשוי להגיע עם חזון תכנוני שונה לחלוטין מקודמו.

לדוגמה, אם הקודם תמך במגדלים של 30 קומות והחדש תומך בבנייה מרקמית (עד 10 קומות עם עירוב שימושים), יזם שכבר תכנן מגדלים ועבד על כך שנתיים ייאלץ לגנוז את התוכניות ולהתחיל לתכנן הכל מאפס. בנוסף, לאחר שינויים פרסונליים בצמרת בעלי התפקידים בעירייה ישנה לרוב תקופת למידה המתלווה להקפאה של ועדות התכנון, דבר שיכול לעצור את הליכי הרישוי לשנה או שנתיים. עמידה ביעדי צפיפות.

• עמידה ביעדי צפיפות

מוסדות התכנון (הוועדות המחוזיות ומינהל התכנון) קובעים יעדי צפיפות מינימליים ומקסימליים לכל דונם של קרקע, מתוך מטרה לנצל את משאב הקרקע בישראל בצורה מיטבית אך מבלי לקרוס תשתיתית. מוסדות תכנון אלה נמדדים על פי כמות היחידות שהם מאשרים והם תמיד שואפים לאשר כמה שיותר.

לעומת זאת, הרשויות המקומיות מעוניינות בכמה שפחות מגדלי מגורים משום שהן חוששת מעומס על תשתיות הביוב, התנועה והחינוך שלהן. התוצאה היא סוג של פינג-פונג בין הוועדות, כאשר היזם עומד באמצע, בין הדרישה להגדלת הצפיפות לבין הדרישה לצמצומה ואינו יכול להתקדם עד להסדרת התכנון. 

• התנגדויות ציבוריות

תהליך הפקדת התב"ע פתוח להתנגדויות שכנים. הצורך בזימון מומחים חיצוניים והפקת סקרים כדי לתת להן מענה מאריך משמעותית את הדיונים בוועדות.

סיכום: היכרות עם תהליך פינוי בינוי היא הכוח שלכם בדרך לדירה החדשה

תהליך פינוי בינוי הוא מרתון, ולא ספרינט. כפי שראינו, שלבי פינוי בינוי הם דטרמיניסטיים באופן יחסי, אך מסגרת הזמן שלהם גמישה במיוחד. הסוגייה הכי נפוצה שדיירים מתמודדים איתה היא חוסר ההבנה של סטטוס התהליך בשל חוסר היכרות עם השלבים בפינוי בינוי זו הבעיה המרכזית שהמדריך שלנו בא לפתור.

מלבד הדיון בשאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי, אנחנו ממליצים להסתכל גם על תחומי האחריות בכל של בתהליך הפינוי בינוי. שימו לב שלנציגות הדיירים ישנה אחריות ולכן, חשוב מאוד לייצר דרכי תקשורת ודיווח נכונים, שיסייעו להעביר את תמונת המצב הנכונה לכל הדיירים – בדגש על סטטוס הדיונים בוועדות, תהליך אישור התב"ע ומועד בחירת הדירות.

כפי הפקדנו להדגיש כאן, תהליך פינוי בינוי דורש מבעלי הדירות סבלנות רבה, קבלת החלטות מושכלת ועבודה צמודה עם אנשי מקצוע שייצגו את האינטרסים שלהם בלבד (לא פעם ראינו מקרים שאותו עו"ד ייצג גם את היזם וגם את הדיירים). כל תחנה בדרך משפיעה ישירות על העתיד הכלכלי של הדיירים ועל איכות החיים שלה יזכו.

ההבנה של תהליך פינוי בינוי על כל רבדיו היא קריטית כדי לא ללכת לאיבוד בנבכי הבירוקרטיה והחוזים. אם אתם נמצאים בתחילת הדרך או רוצים להעמיק עוד יותר בכל המושגים, מנגנוני הערבויות, זכויות לגיל הזהב ודרכי התמודדות משפטיות, אנו מזמינים אתכם להיכנס לקרוא את ה- מדריך פינוי בינוי המלא והמקיף שלנו, שמרכז את כל מה שחובה לדעת לפני שחותמים.

מעוניינים בביצוע פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 לבניין שלכם? צרו איתנו קשר מיד בטופס בתחתית העמוד ונחזור אליכם עם כל הפרטים על התחדשות עירונית עם SoCity.