פינוי בינוי מה מקבלים? התמורות שמגיעות לכם כבעלי דירה

כאשר נושא ההתחדשות העירונית עולה באסיפת הדיירים, זוהי השאלה הראשונה והחשובה ביותר שכל בעל דירה שואל את עצמו: מה מקבלים בפינוי בינוי ואיך מחושבות התמורות שמגיעות לנו לפי חוק פינוי בינוי?

התשובה הבסיסית היא שאתם מקבלים דירה חדשה, בטוחה ומודרנית בבניין חדש מבלי שתצטרכו להוציא שקל מהכיס על הבנייה וגם לא על היטל ההשבחה. אך בפועל, סוגיית התמורות בפינוי בינוי מורכבת ונתונה לשינויים גדולים מאוד בין פרויקט לפרויקט, מה שגורם ללא מעט דיירים להיכנס לסחרור בניסיון להוציא מהיזם כמה שיותר, לעיתים עד כדי סיכון הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הסקירה שהכנו כאן תעשה לכם סדר לגבי מה חובה לקבל בפינוי בינוי ומה לא.

פינוי בינוי מה מקבלים בשורה התחתונה?

התמורה לדיירים בפינוי בינוי כוללת דירה חדשה עם תוספת ממ"ד (או ממ"ק) ותוספת מרפסת. נוסף על כך, עסקת פינוי בינוי כוללת תשלום שכר דירה מלא לאורך כל תקופת ההריסה והבנייה ועד לקבלת מפתח.

בניגוד למה שרבים חושבים, תמורות בפינוי בינוי לא חייבות לכלול תוספת שטח לדירה, שדרוג קומה, חניה פרטית ותוספת מחסן ותמורות אלו משתנות מפרויקט לפרויקט בהתאם לכדאיות הכלכלית שלו ויכולת העמידה של היזם בתקנות רווח יזמי מינימלי לפרויקט לפי תקן 21. למעשה, לפי הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, תוספת שטח של 12 מ"ר ותוספת מרפסת נחשבות כשלעצמן לתמורה ראויה ומספקת לדיירים.

עיקרון היסוד: "דירה תמורת דירה"

הבסיס של כל עסקת פינוי בינוי הוא מודל "דירה תמורת דירה". אתם מעבירים ליזם את זכויות הבעלות בדירה הישנה שלכם בבניין הוותיק ובתמורה הוא בונה עבורכם דירה חדשה מקבלן באותו מגרש. מסיבה זו, אתם לא אלו שתצטרכו לשלם את היטל ההשבחה. הדירה שתקבלו מהיזם חזרה נקראת "דירת תמורה" וזו למעשה דירה שמשוריינת עבורכם ולא תצא לשיווק בחוץ.

הפרויקט כולו ממומן על ידי היזם באמצעות בנייה ומכירה של דירות נוספות בבניין החדש (דירות יזם). לכן, בעלי הדירות לא משלמים על התכנון, הריסת המבנה הישן, עבודות הבנייה או המסים הכרוכים בעסקה. ככל שהרווח שהיזם יכול לייצר מהדירות החדשות גדול יותר, כך המפרט שתקבלו ממנו יהיה טוב יותר וגדול יותר. לכן, דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי מעדיפים להתחבר עם בניינים נוספים ולייצר פרויקט גדול שיאפשר ליזם רווחיות גבוהה.

תמורות בפינוי בינוי: ממה מורכבת הדירה החדשה ומה מותר לתת?

תמורות בפינוי בינוי נקבעות על פי "מנגנון איזון" שמטרתו לאמוד את השווי הכולל של כל התמורות ולהבטיח שוויון בין כל הדיירים. ככלל, עיקרון השוויוניות הוא תנאי מחייב ואין יזם יכול להבטיח לדיירים מסוימים הטבות שוות כסף או כסף מזומן מבלי להבטיח שגם הדיירים האחרים יקבלו תמורות שוות ערך.

מבחינת החוק, התמורות בפינוי בינוי מתחלקות למספר רכיבים:

1. תוספת שטח עיקרי לדירה

תוספת שטח לדירה היא התמורה הבסיסית והנפוצה ביותר שיזמים נותנים לדיירים, אם כי היא איננה תמורת חובה כלל והיא נקבעת בהתאם למדיניות העירונית. למעשה, מקובל להציע תוספת שטח מגורים במדרגות של 0 מ"ר, 12 מ"ר או 25 מ"ר – כאשר ברוב הפרויקטים בישראל, בעיקר במחוז תל אביב, נהוג לתת תוספת שטח של 12 מ"ר (תוספת חדר) ובערים של מחוז המרכז וירושלים נהוג לתת תוספת שטח גדולה יותר של 25 מ"ר. לעיתים, התמורה יכולה להיות מעט קטנה או גדולה מהמדרגה המקובלת.

נקודה חשובה במיוחד היא שתוספת השטח ניתנת בהתאם לשטח הדירה בהיתר הבנייה המקורי ולא לפי מדידה של הארנונה או של מודד מטעם הדיירים. סוגייה זו עומדת לא פעם במרכז החיכוכים בין דיירים ויזמים.

2. תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי)

תוספת ממ"ד היא אחת התמורות החשובות והקריטיות ביותר בפרויקט פינוי בינוי והיא למעשה אחת הסיבות העיקריות לביצוע התחדשות עירונית מלכתחילה. תוספת ממ"ד נדרשת היום בכל פרויקט בנייה חדש בישראל לפי הנחיות פיקוד העורף והתקנים המודרניים. בפרויקטים מסוימים מתאפשר תוספת ממ"ק במקום תוספת ממ"ד לכל דירה בבניין.

חשוב להבהיר שחובת תוספת ממ"ד איננה תלויה בתוספת השטח לדירה ועל היזם לספק פתרון למרחב מוגן גם אם הדיירים לא קיבלו תוספת שטח, כמו שקורה לאחרונה בפרויקטים עם כדאיות כלכלית נמוכה כמו במרכז תל אביב.

3. תוספת מרפסת שמש

תוספת מרפסת פתוחה היא חלק בלתי נפרד מהתמורות הסטנדרטיות שמקבלים בפינוי בינוי. הגודל המקובל של מרפסת שמש בפרויקטים של התחדשות עירונית נע בין 10 מ"ר ל- 14 מ"ר. גודל המרפסת תלוי בנפח הבנייה המאושר בתוכנית בניין עיר (תב"ע) ובמגבלות האדריכליות של המבנה. מרפסת השמש מחוברת בדרך כלל ישירות לחלל המגורים המרכזי ומעלה בצורה דרמטית את איכות החיים ואת שווי הנכס.

4. חניה פרטית

תוספת חניה הפכה לסטנדרט בפרויקטים של התחדשות עירונית, על אף שהיא איננה תמורה קבועה בחוק. בניגוד לפרויקטים של תמ"א 38, בפרויקטים של פינוי בינוי כמעט תמיד ניתנת חניה תת קרקעית כחלק מתקן החניה של העירייה. ברשויות מקומיות מסוימות, כמו למשל בתל אביב, מתבקשים לעיתים יזמים להגביל את מספר החניות או להימנע מבנייה שלהן לחלוטין. לכן, על אף שחניה בחניון תת קרקעי היא תמורה ראויה ואף סטנדרטית בפינוי בינוי, היא איננה תמיד חובה.

5. תוספת מחסן

תוספת מחסן בפינוי בינוי היא שדרוג שאיננו חובה בחוק. בד"כ, יזמים נוהגים לתת מחסן בגודל של כ-4 עד 6 מ"ר, הצמוד לדירה או ממוקם בקומות החניון. תוספת מחסן הפכה היום לסטנדרט בפרויקטים של פינוי בינוי אבל כאשר מדובר בפרויקטים קטנים עם רווחיות מצומצמת, לא בטוח שתקבלו אותה.

6. שדרוג קומה

לעיתים, יזמים מציעים לדיירים דירה חדשה בקומה גבוהה יותר מהקומה המקורית. למרות זאת, שדרוג קומה היא איננה תמורת חובה ובמקרים רבים דיירים בוחרים לממש אותה על ידי תוספת תשלום ליזם (מה שיכול לחייב במס רכישה).

במידה וניתן על ידי היזם, שדרוג הקומה ייכנס לחישוב שווי התמורות הכולל והוא יכול להשפיע על עיקרון השוויוניות. לכן, אם ניתן על ידי היזם נהוג כי ינתן לכל הדיירים באופן גורף. במידה ושדרוג הקומה לא ניתן באופן גורף הדיירים שלא קיבלו אותו יקבלו תמורה אחרת, השווה בערכה הכלכלי לשדרוג הקומה.

7. מפרט טכני ובניין מודרני

מעבר לדירה עצמה, אתם נכנסים לבניין חדש הכולל מעליות מתקדמות, לובי מפואר, מערכות כיבוי אש מודרניות, בידוד תרמי ואקוסטי ברמה גבוהה, פיתוח סביבתי וגינה מטופחת. בפרויקטים של פינוי בינוי השדרוג הוא לא רק ברמת הבניין, אלא מורגש גם ברחוב עם שדרוג של תשתיות ומדרכות והוספה של גינות, מוסדות ציבור או מוקדי מסחר.

ההבדלים בתמורות בין הרשויות המקומיות השונות

אחד האלמנטים המשפיעים ביותר על השאלה מה מקבלים בפינוי בינוי בבניין הספציפי שלכם הוא המדיניות של העירייה (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) שבה הנכס ממוקם. לכל עירייה יש מדיניות התחדשות עירונית שונה שמכתיבה את גבולות הגזרה:

תמורות נלוות: מה מגיע לכם מעבר לדירה החדשה?

התמורות שיזם התחדשות עירונית נדרש לתת בפינוי בינוי אינן מתחילות ומסתיימות רק בארבעת הקירות של הדירה העתידית. מעטפת התמורות שמקבלים בפינוי בינוי כוללת תנאים נלווים השווים כסף רב לאורך שנות הפרויקט:

• מימון שכר דירה (רצף מגורים): מרגע פינוי הדירה הישנה ועד לקבלת מפתח לדירה החדשה, היזם משלם לכם מדי חודש שכר דירה מלא עבור דירה חלופית. גובה דמי השכירות נקבע על ידי שמאי מוסמך בהתאם למחירי השכירות באזור.
• כיסוי הוצאות מעבר דירה: מימון מלא של שירותי הובלת תכולת הדירה (הלוך לדירה השכורה וחזור לדירה החדשה).
• כיסוי שכר טרחת אנשי מקצוע: היזם מממן עבור בעלי הדירות עורך דין דיירים שמייצג אותם, מפקח בנייה עצמאי שבודק את איכות הבנייה בשטח ושמאי מקרקעין.
• רשת ערבויות בנקאיות: לקבלת שקט נפשי, אתם מקבלים ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות לדמי השכירות, ערבות בדק וערבות מס.
• התאמות מיועדות לאוכלוסיות מוגנות: קשישים ובעלי מוגבלויות זכאים לפי חוק לחלופות ייחודיות (כמו מעבר לדיור מוגן, תשלומי פיצוי במזומן או הנגשה מלאה של הדירות). קראו בהרחבה את מדריך פינוי בינוי שלנו.

כמה שווה הדירה אחרי פינוי בינוי?

השילוב של תוספת שטח עיקרי, תוספת ממ"ד, תוספת מרפסת, חניה תת קרקעית ואף מחסן בבניין חדש ומודרני מביא לזינוק דרמטי בשווי הכלכלי של הנכס.

בממוצע ארצי, שוויה של דירה חדשה המתקבלת בתום פרויקט פינוי בינוי גבוה ב- 30% עד 50% (ולעיתים אף יותר באזורי ביקוש) בהשוואה לשווי הדירה הישנה לפני תחילת ההליך.

רוצים לדעת מה בדיוק מגיע לבניין שלכם? השאירו פרטים בטופס שבתחתית האתר או בוואטספ ונציג מטעמנו יחזור אליכם עם כל הפרטים על פרויקט פינוי בינוי והתמורות שתוכלו לקבל בבניין שלכם.